Pour tous ceux qui comme moi galèrent à se demander où trouver un bon modèle de bail en colocation, voici ce que j'ai trouvé Modèle de bail en colocation.
C'est pas trop cher et c'est super bien fait. j'ai rempli le modèle de bail que j'ai reçu sur mon mail et je l'ai imprimé. ensuite j'ai eu le rendez vous avec les locataires. ça c'est bien passé.
J'ai gardé le modèle si jamais je dois m'en servir à nouveau (des fois que les jeunes partiraient plus vite que prévu et que je doive louer à nouveau).
ah oui j'ai oublié de dire le nom du site c'est contratimmo.
vendredi 25 mai 2012
vendredi 10 décembre 2010
LA CLAUSE DE SOLIDARITE DANS LES CONTRATS DE COLOCATION
Véritable contrainte pour les colocataires mais garantie pour les bailleurs, la clause de solidarité apparait de manière quasi systématique dans les baux en colocation.
QU'EST CE QUE LA SOLIDARITÉ
Le bail en colocation comprend souvent une clause de solidarité. La clause de solidarité implique que chaque colocataire est responsable de l'ensemble des obligations du bail. Par exemple, si l'un des colocataires ne paie pas sa part de loyer, le bailleur pourra se retourner contre les autres colocataires pour exiger la somme due (le bailleur peut aussi réclamer l'intégralité des loyers qu'à un seul des colocataires solidaires).
Article 1200 du Code civil :
" Il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu'ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier ".
La solidarité doit être expressément prévue au contrat de bail.
Article 1202 du Code civil :
" La solidarité ne se présume pas point : il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi ".
ATTENTION : la clause de solidarité peut exister dans le bail sans que le mot " solidarité " soit mentionné.
Certaines formulations valent solidarité comme :
- les colocataires sont tenus " l'un pour l'autre "
- les colocataires sont tenus " chacun pour le tout "
- les colocataires " ont obligation au tout "
- pour le paiement du loyer et des charges inhérentes à l'habitation, ils sont solidaires
Lors de l'expiration du bail, le bailleur n'est pas tenu de restituer le dépôt de garantie en autant de parts qu'il y a de locataires. Il peut verser cet argent à l'un des colocataires et à charge pour lui d'organiser le partage de la somme.
Retrouvez un modèle de bail AVEC clause de solidarité sur le site Jurimodel.
LA SOLIDARITÉ SE POURSUIT APRÈS UN CONGÉ
La solidarité se poursuit même si le locataire quitte les lieux et donne congé. Une fois parti le colocataire restera solidaire des autres colocataires pour le paiement du loyer et des charges. Par contre, il sera libéré de sa responsabilité en qualité de locataire pour tout ce qui concerne les dommages aux lieux loués occasionnés après son départ.
FIN DE LA SOLIDARITÉ : CONGÉ DU COLOCATAIRE TROIS MOIS AVANT LE RENOUVELLEMENT TACITE DU BAIL
En cas de renouvellement tacite du bail, la solidarité se poursuit aux mêmes conditions que le bail initial.
Si l'un des colocataires a donné son congé pour la date d'expiration du bail, il sera alors désolidarisé. Cependant, attention, si le congé est donné pour une autre date, il n'aura pas d'effet libératoire pour le locataire sortant.
Pour être libéré de l'obligation de solidarité, il faut impérativement que le colocataire donne son congé avant le terme du bail initial (c'est à dire avant la fin de la première période de trois ans pour un bail consenti pour un logement vide) et en respectant un préavis de trois mois (ou un mois selon le cas). C'est à cette unique condition, que le locataire sortant ne sera plus tenu du paiement du loyer et des charges postérieurs au terme du bail.
Si le colocataire sortant a laissé le bail se renouveler (bail reconduit pour trois ans) il devra rester garant des loyers jusqu'au prochain terme du contrat reconduit (c'est à dire jusqu'à la fin de la nouvelle période de trois ans) bien qu'il ait entre temps quitté les lieux.
FIN DE LA SOLIDARITÉ : ACCORD DU PROPRIÉTAIRE
Le propriétaire peut tout à faire libérer un colocataire de son obligation de solidarité. Cela se réalise le plus souvent lors de l'entrée d'un nouveau colocataire en remplacement du colocataire sortant offrant les mêmes garanties de solvabilité.
ABSENCE DE CLAUSE DE SOLIDARITÉ DANS LE BAIL
En cas d'absence de clause de solidarité dans le bail, chaque colocataire reste tenu du paiement de l'intégralité du loyer à l'égard du bailleur comme le stipule l'article 1222 du Code civil :
" Chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible en est tenu pour le total, encore que l'obligation n'ait pas été contractée solidairement."
Cependant l'obligation cesse soit par l'expiration du contrat de bail, car il n'est pas tenu d'un renouvellement auquel il n'aura pas consenti, soit par la délivrance d'un congé puisque le locataire auteur du congé est libéré pour l'avenir, mais reste tenu par contre des éventuels arriérés.
LA COLOCATION EN QUELQUES MOTS
Apparue récemment en France mais pratique courante dans les pays anglosaxons la colocation séduit de plus en plus les étudiants et les jeunes actifs.
Le droit français ne disposant pas de texte spécialement conçu pour ce nouveau mode de location, il convient d’adapter le droit des baux d’habitation et de prévoir quelques règles entre propriétaires et locataires mais également entre colocataires.
PETITE DÉFINITION
La colocation est un contrat de location entre un bailleur et plusieurs locataires. Elle peut concerner un groupe de personnes n'ayant aucun lien juridique entre eux (un groupe de jeunes actifs par exemple) ou des personnes unies juridiquement comme un couple pacsé.
La colocation implique donc la souscription conjointe d'un bail et tous les colocataires sont signataires du bail. Chaque colocataire a donc un lien direct avec le propriétaire et peut revendiquer auprès de lui tous les droits du locataire.
INTÉRÊTS ET INCONVÉNIENTS DE LA COLOCATION
Du coté des locataires :
Le principal intérêt est bien sur l'avantage financier que représente la colocation. Au vu des prix actuels des loyers dans les grandes villes, la colocation est devenu LA solution pour diminuer les coûts et surtout pour bénéficier d'un logement plus spacieux. Les dépenses quotidiennes sont partagées entre tous les colocataires (un seul abonnement EDF, un seul abonnement à internet, l'eau, les charges locatives ....). De plus les colocataires mettent en commun le matériel électroménager (frigo, TV, machine à laver) ainsi que le mobilier ce qui permet de réduire encore les dépenses.
Cependant, louer à plusieurs n'est pas facile et peut vite devenir une source d'ennuis. Des difficultés peuvent se poser notamment en cas de départ et d'entrée d'un nouveau colocataire. Mais également en cas d'impayés de loyers ou de charges, de litiges sur l'utilisation ou l'entretien des parties communes .... Mieux vaut dès le début de la location établir des règles bien précises et par écrit (mise en place d'une convention entre colocataires par exemple).
Du coté des propriétaires :
La location à plusieurs offre au propriétaire l'avantage de diluer les risques d'impayés ou de départ du locataire. Le bien étant loué à plusieurs, en cas de départ d'un des locataires, les autres restent et il n'existe pas de rupture dans le paiement du loyer.
L'introduction d'une clause de solidarité dans le bail (chaque colocataire est responsable du paiement du loyer), et la délivrance d'autant de cautions que de colocataires, le bailleur dispose de plusieurs "débiteurs" et d'autant de garanties.
Certains propriétaires rechignent cependant à signer un bail en colocation de peur de voir leur bien dégradé ou d'avoir des difficultés à gérer la location en raison de la fréquence des entrées et des sorties des colocataires. De plus la colocation étant surtout choisie par les étudiants les propriétaires ont peur de subir de trop grandes périodes de vacances et donc d'inoccupation du logement. Le recours à une clause de solidarité dans le bail permet d'éviter un certain nombre de déconvenues.
LE CONTRAT DE BAIL EN COLOCATION
Le contrat de bail doit être rédigé par écrit et signé en autant d'exemplaires que de parties (chacune des parties doit détenir un original), chaque page doit être paraphée. A noter que les cautions doivent également signer en plus de leur acte de caution chaque contrat de bail.
Le bailleur à l'obligation de joindre au contrat de bail un dossier de diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L.134-1 du Code de la construction et de l'habitation et le constat de risque d'exposition au plomb prévu à l'article L.1334-5 et L.1334-7 du Code de la santé publique.
Il doit en outre annexer une information sur les moyens de réception des services de télévision.
La durée du bail sera d'un minimum de trois ans s'il est consenti pour une location vide, et d'un minimum d'un an s'il s'agit d'une location meublée à condition que le logement soit la résidence principale des colocataires. S'il s'agit d'une résidence secondaire, la durée sera librement définie entre les parties.
RENOUVELLEMENT ET RÉSILIATION DU BAIL
Les règles propres à la colocation
Le congé signifié par le propriétaire à chacun des colocataires est valable. Si le bail contient une clause de solidarité entre les colocataires, celle-ci implique que chaque colocataire est responsable de l'ensemble des obligations du bail (par exemple le bailleur peut réclamer le paiement de l'intégralité des loyers à un seul des colocataires solidaires. Dans cette hypothèse, le congé donné à l'un des preneurs solidaires est opposable aux autres (cassation 3e civile, 12 janvier 1994, Loyers et copropriété 1994, comm. n° 134 et 318 ; CA Versailles, 1ere chambre 2e section, 29 mai 1998).
Bail de locaux vides
A l'échéance des trois ans, soit le propriétaire donne congé avec une offre de renouvellement pour augmenter le loyer, soit le propriétaire ne fait rien et le bail est renouvelé par tacite reconduction pour une nouvelle période de trois ans.
Renouvellement avec augmentation du loyer
Le bailleur qui souhaite renouveler le bail avec augmentation du loyer devra adresser aux colocataires un congé avec une offre de renouvellement. Des règles spéciales concernent les époux et les partenaires d'un PACS ainsi que les personnes âgées à faibles revenus.
Tacite reconduction
Si le bailleur ne donne pas congé, le bail est reconduit tacitement (si nul ne se manifeste) ou est renouvelé (si bailleur et colocataires se rapprochent pour signer un renouvellement de bail).
En cas de tacite reconduction le bail est reconduit pour :
- trois ans pour les bailleurs personnes physiques, ou en SCI familiales ou en société louant à un associé ou en indivision louant à un indivisaire
- six ans pour les bailleurs personnes morales
Résiliation du bail par le bailleur
Le bailleur ne peut adresser congé aux locataires que pour l'échéance du bail et en respectant un délai de préavis de six mois (article 15, loi du 6 juillet 1989).
Le congé doit nécessairement est fondé sur :
- un motif légitime et sérieux (inexécution d'une obligation figurant au bail : non paiement du loyer, défaut d'assurance, troubles de voisinage)
- une volonté de reprendre le logement pour l'habiter
- la volonté de vendre le logement
A la différence des locataires, le bailleur ne peut pas donner congé en cours de bail à moins que les locataires ne respectent pas leur obligations et que le bailleur demande la résiliation judiciaire du contrat ou la mise en jeu de la clause résolutoire.
Résiliation du bail par les locataires
Les locataires, peuvent donner congé à tout moment (article 12, loi du 6 juillet 1989).
Ils devront adresser leur congé par lettre RAR en respectant un préavis de trois mois ramené à un mois dans les cas suivants :
- obtention d'un premier emploi
- mutation
- perte d'emploi
- nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
- locataires bénéficiaires du RSA
- locataires âgés de plus de 60 ans et dont l'état de santé justifie un changement de domicile
A noter qu'en présence de plusieurs colocataires, le préavis réduit ne bénéficie qu'au seul colocataire qui peut justifier du préavis d'un mois.
Pour en savoir plus sur la colocation, vous pouvez télécharger le guide de la colocation sur le site Jurimodel.
DEPART ET ARRIVEE D'UN COLOCATAIRE
La colocation suppose une rotation de colocataires qu'il convient de savoir gérer aussi bien pour le bailleur que pour les colocataires.
RÈGLES A PRÉVOIR DANS LA CONVENTION DE COLOCATION
Sortie d'un colocataire et entrée d'un nouveau colocataire
Le colocataire sortant comme les colocataires restants peuvent présenter un nouveau colocataire qui devra être accepté par le bailleur (signature d'un avenant à bail - un modèle est disponible sur le site Jurimodel). Il prendra alors la suite du colocataire sortant dans ses droits et obligations. Le locataire prendra en charge les dépenses dès son entrée dans les lieux (calcul au prorata temporis pour les mois en cours).
En présence d'une clause de solidarité dans le bail, le locataire entrant rembourse au locataire sortant sa part de dépôt de garantie.
Sans clause de solidarité, le locataire sortant fait son affaire personnelle du remboursement du dépôt de garantie auprès du bailleur et le locataire entrant doit régler sa quote part dès la signature de l'avenant à bail ou à son entrée dans les lieux.
Entrée d'un nouveau colocataire sans sortie d'un ancien
Si une partie privative est libre, chaque colocataire peut proposer l'entrée d'un nouveau colocataire.
Une fois le nouveau colocataire trouvé, il est présenté au bailleur pour la signature d'un avenant.
Un état des lieux devra être établi avec les autres colocataires (modèle d'état des lieux d'entrée).
S'il existe une clause de solidarité le locataire entrant verse sa quote part du dépôt de garantie aux colocataires. En l'absence de clause de solidarité le locataire entrant la verse directement au propriétaire.
Si une convention de colocation a été initialement établi le locataire entrant devra l'accepter et un avenant à cette convention doit être signé.
Sortie d'un colocataire sans remplacement
Si aucun remplaçant n'est présenté, le locataire sortant est redevable de son arriéré de dépenses de loyers et charges jusqu'à son départ et, en présence d'une clause de solidarité, il reste tenu des dépenses de loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail ou à une décharge de solidarité accordée par le bailleur (demande de désolidarisation du locataire - demande de désolidarisation accord du bailleur).
Les colocataires doivent procéder à un état des lieux de sortie (modèle d'état des lieux de sortie) et établir au besoin un arrêté de compte.
REGLES A RESPECTER A L'ÉGARD DU PROPRIÉTAIRE
Le départ d'un colocataire ne peut se faire qu'après la délivrance d'un congé au propriétaire (sauf accord particulier et écrit avec le propriétaire) dans les conditions habituels (envoi d'une lettre RAR en respectant un préavis de trois mois réduit à un mois dans certaines conditions comme mutation, perte d'emploi, admission au RSA ...).
Un état des lieux doit être établi ; il permettre de déterminer si des travaux sont à la charge du colocataire sortant.
Chaque colocataire est tenu du paiement de l'intégralité du loyer et des charges.
En présence d'une clause de solidarité, celui qui déménage reste responsable jusqu'à l'expiration du bail, du paiement du loyer et de toute autre somme due au propriétaire (charges, dégradations). Cette règle vaut également pour la personne qui s'est portée caution pour le colocataire sortant. Cette obligation cessera si le colocataire sortant a donné congé trois mois avant la date de renouvellement tacite du bail.
Pour éviter cette situation, il convient d'ajouter une clause au contrat libérant expressément le colocataire sortant de son obligation de solidarité à l'égard des colocataires restants dans les lieux.
En l'absence d'une clause de solidarité, le colocataire sortant doit envoyer au propriétaire un courrier signalant son départ. Il est responsable du loyer et des charges vis-à-vis du bailleur tant que le délai de préavis n'a pas pris fin (trois mois ou un mois selon le cas après l'annonce de son congé). Une fois que le préavis a pris fin, le colocataire est libéré de sa responsabilité(sous réserve qu'il n'ait pas commis de dégradations dans les lieux loués).
LA CONVENTION DE COLOCATION
Pour limiter les risques de conflits, les colocataires peuvent signer entre eux une convention de colocation (un modèle de convention est disponible sur le site Jurimodel) qui va régir les règles de vie, le mode de répartition des loyers et charges ainsi que les frais annexes comme les factures, abonnements, taxe d'habitation ....
Ce document, doit être daté et signé en autant d'exemplaires que de colocataires.
Les clauses de la convention peuvent notamment porter sur :
- la répartition des lots (avec un plan)
- la répartition du loyer et des charges locatives
- la mise à disposition des meubles
- la participation au frais d'entretien et de nourriture
- les règles portant sur l'hébergement d'un tiers
- les modalités d'entretien des parties communes
- la gestion du départ et de l'entrée d'un nouveau colocataire
La convention de colocation doit également prévoir la gestion du dépôt de garantie, la régularisation des charges locatives après le départ d'un colocataire, la dissolution éventuelle de la colocation ...
Cette convention signée uniquement entre les colocataires n'est pas obligatoire et constitue la loi qu'ils entendent appliquer entre eux. Elle n'est pas opposable au bailleur.
A chaque arrivée ou départ d'un colocataire il faudra que tous les colocataires signent un avenant à la convention initiale. Le site Jurimodel propose en téléchargement des modèles d'avenant à la convention à savoir :
LE PARTAGE DES FRAIS ET LA RÉPARTITION DES TACHES
Le partage des frais et la répartition des taches doit être convenu dans la convention de colocation.
Pour éviter tout conflit bailleurs et locataires ont tout intérêt à définir ce qui constitue les parties privatives (attribuées à chacun) et ce qui représente les parties communes (à la disposition de tous) au moyen d'un plan comprenant les surfaces de chaque pièce par exemple.
Il est également recommandé aux colocataires de définir dans la convention de colocation la quote part des loyers et charges incombant à chacun.
Usage des parties communes
Les parties communes à la différence des parties privatives sont à la disposition de tous. Il est recommandé d'un établir une liste exhaustive.
Sont également communes les installations nécessaires au chauffage, à la préparation des repas, à l'entretien des locaux, l'entretien du linge, de la vaisselle, le téléphone, internet ...
Les colocataires doivent s'entendre amiablement sur l'usage des parties communes et peuvent en cas de difficulté prévoir que :
- l'usage de la cuisine et du salon pour des réceptions doit se faire en accord avec tous les colocataires et à tour de rôle
- l'usage de la cuisine pour la préparation des repas quotidiens doit se faire en respectant au mieux les impératifs horaires de chacun, les colocataires faisant en sorte de ne pas monopoliser la cuisine afin que chacun puisse prendre ses repas à heures régulières
- l'usage du lave linge, sèche linge ou étendoir s'effectuera à tour de rôle (vous pouvez prévoir les jours : colocataire 1, le lundi, colocataire 2, le mardi ...)
- l'usage du téléphone, internet, télévision doit être modéré et ne jamais être abusif, exclusif ou intempestif
- ....
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