LA CLAUSE DE SOLIDARITE DANS LES CONTRATS DE COLOCATION

Véritable contrainte pour les colocataires mais garantie pour les bailleurs, la clause de solidarité apparait de manière quasi systématique dans les baux en colocation.

QU'EST CE QUE LA SOLIDARITÉ

Le bail en colocation comprend souvent une clause de solidarité. La clause de solidarité implique que chaque colocataire est responsable de l'ensemble des obligations du bail. Par exemple, si l'un des colocataires ne paie pas sa part de loyer, le bailleur pourra se retourner contre les autres colocataires pour exiger la somme due (le bailleur peut aussi réclamer l'intégralité des loyers qu'à un seul des colocataires solidaires).

Article 1200 du Code civil :

" Il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu'ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier ".

La solidarité doit être expressément prévue au contrat de bail.

Article 1202 du Code civil :

" La solidarité ne se présume pas point : il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi ".

ATTENTION : la clause de solidarité peut exister dans le bail sans que le mot " solidarité " soit mentionné.

Certaines formulations valent solidarité comme :

• les colocataires sont tenus " l'un pour l'autre "
• les colocataires sont tenus " chacun pour le tout "
• les colocataires " ont obligation au tout "
• pour le paiement du loyer et des charges inhérentes à l'habitation, ils sont solidaires

Lors de l'expiration du bail, le bailleur n'est pas tenu de restituer le dépôt de garantie en autant de parts qu'il y a de locataires. Il peut verser cet argent à l'un des colocataires et à charge pour lui d'organiser le partage de la somme.

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LA SOLIDARITÉ SE POURSUIT APRÈS UN CONGÉ

La solidarité se poursuit même si le locataire quitte les lieux et donne congé. Une fois parti le colocataire restera solidaire des autres colocataires pour le paiement du loyer et des charges. Par contre, il sera libéré de sa responsabilité en qualité de locataire pour tout ce qui concerne les dommages aux lieux loués occasionnés après son départ.

FIN DE LA SOLIDARITÉ : CONGÉ DU COLOCATAIRE TROIS MOIS AVANT LE RENOUVELLEMENT TACITE DU BAIL

En cas de renouvellement tacite du bail, la solidarité se poursuit aux mêmes conditions que le bail initial.

Si l'un des colocataires a donné son congé pour la date d'expiration du bail, il sera alors désolidarisé. Cependant, attention, si le congé est donné pour une autre date, il n'aura pas d'effet libératoire pour le locataire sortant.

Pour être libéré de l'obligation de solidarité, il faut impérativement que le colocataire donne son congé avant le terme du bail initial (c'est à dire avant la fin de la première période de trois ans pour un bail consenti pour un logement vide) et en respectant un préavis de trois mois (ou un mois selon le cas). C'est à cette unique condition, que le locataire sortant ne sera plus tenu du paiement du loyer et des charges postérieurs au terme du bail.

Si le colocataire sortant a laissé le bail se renouveler (bail reconduit pour trois ans) il devra rester garant des loyers jusqu'au prochain terme du contrat reconduit (c'est à dire jusqu'à la fin de la nouvelle période de trois ans) bien qu'il ait entre temps quitté les lieux.

FIN DE LA SOLIDARITÉ : ACCORD DU PROPRIÉTAIRE

Le propriétaire peut tout à faire libérer un colocataire de son obligation de solidarité. Cela se réalise le plus souvent lors de l'entrée d'un nouveau colocataire en remplacement du colocataire sortant offrant les mêmes garanties de solvabilité.

ABSENCE DE CLAUSE DE SOLIDARITÉ DANS LE BAIL

En cas d'absence de clause de solidarité dans le bail, chaque colocataire reste tenu du paiement de l'intégralité du loyer à l'égard du bailleur comme le stipule l'article 1222 du Code civil : 

" Chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible en est tenu pour le total, encore que l'obligation n'ait pas été contractée solidairement."

Cependant l'obligation cesse soit par l'expiration du contrat de bail, car il n'est pas tenu d'un renouvellement auquel il n'aura pas consenti, soit par la délivrance d'un congé puisque le locataire auteur du congé est libéré pour l'avenir, mais reste tenu par contre des éventuels arriérés.