LA COLOCATION EN QUELQUES MOTS

Apparue récemment en France mais pratique courante dans les pays anglosaxons la colocation séduit de plus en plus les étudiants et les jeunes actifs.

Le droit français ne disposant pas de texte spécialement conçu pour ce nouveau mode de location, il convient d’adapter le droit des baux d’habitation et de prévoir quelques règles entre propriétaires et locataires mais également entre colocataires.

PETITE DÉFINITION

La colocation est un contrat de location entre un bailleur et plusieurs locataires. Elle peut concerner un groupe de personnes n'ayant aucun lien juridique entre eux (un groupe de jeunes actifs par exemple) ou des personnes unies juridiquement comme un couple pacsé.

La colocation implique donc la souscription conjointe d'un bail et tous les colocataires sont signataires du bail. Chaque colocataire a donc un lien direct avec le propriétaire et peut revendiquer auprès de lui tous les droits du locataire.

INTÉRÊTS ET INCONVÉNIENTS DE LA COLOCATION

Du coté des locataires :

Le principal intérêt est bien sur l'avantage financier que représente la colocation. Au vu des prix actuels des loyers dans les grandes villes, la colocation est devenu LA solution pour diminuer les coûts et surtout pour bénéficier d'un logement plus spacieux. Les dépenses quotidiennes sont partagées entre tous les colocataires (un seul abonnement EDF, un seul abonnement à internet, l'eau, les charges locatives ....). De plus les colocataires mettent en commun le matériel électroménager (frigo, TV, machine à laver) ainsi que le mobilier ce qui permet de réduire encore les dépenses.

Cependant, louer à plusieurs n'est pas facile et peut vite devenir une source d'ennuis. Des difficultés peuvent se poser notamment en cas de départ et d'entrée d'un nouveau colocataire. Mais également en cas d'impayés de loyers ou de charges, de litiges sur l'utilisation ou l'entretien des parties communes .... Mieux vaut dès le début de la location établir des règles bien précises et par écrit (mise en place d'une convention entre colocataires par exemple).

Du coté des propriétaires : 

La location à plusieurs offre au propriétaire l'avantage de diluer les risques d'impayés ou de départ du locataire. Le bien étant loué à plusieurs, en cas de départ d'un des locataires, les autres restent et il n'existe pas de rupture dans le paiement du loyer.

L'introduction d'une clause de solidarité dans le bail (chaque colocataire est responsable du paiement du loyer), et la délivrance d'autant de cautions que de colocataires, le bailleur dispose de plusieurs "débiteurs" et d'autant de garanties.

Certains propriétaires rechignent cependant à signer un bail en colocation de peur de voir leur bien dégradé ou d'avoir des difficultés à gérer la location en raison de la fréquence des entrées et des sorties des colocataires. De plus la colocation étant surtout choisie par les étudiants les propriétaires ont peur de subir de trop grandes périodes de vacances et donc d'inoccupation du logement. Le recours à une clause de solidarité dans le bail permet d'éviter un certain nombre de déconvenues.

LE CONTRAT DE BAIL EN COLOCATION

Le contrat de bail doit être rédigé par écrit et signé en autant d'exemplaires que de parties (chacune des parties doit détenir un original), chaque page doit être paraphée. A noter que les cautions doivent également signer en plus de leur acte de caution chaque contrat de bail.

Le bailleur à l'obligation de joindre au contrat de bail un dossier de diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L.134-1 du Code de la construction et de l'habitation et le constat de risque d'exposition au plomb prévu à l'article L.1334-5 et L.1334-7 du Code de la santé publique.

Il doit en outre annexer une information sur les moyens de réception des services de télévision.

La durée du bail sera d'un minimum de trois ans s'il est consenti pour une location vide, et d'un minimum d'un an s'il s'agit d'une location meublée à condition que le logement soit la résidence principale des colocataires. S'il s'agit d'une résidence secondaire, la durée sera librement définie entre les parties.

RENOUVELLEMENT ET RÉSILIATION DU BAIL

Les règles propres à la colocation 

Le congé signifié par le propriétaire à chacun des colocataires est valable. Si le bail contient une clause de solidarité entre les colocataires, celle-ci implique que chaque colocataire est responsable de l'ensemble des obligations du bail (par exemple le bailleur peut réclamer le paiement de l'intégralité des loyers à un seul des colocataires solidaires. Dans cette hypothèse, le congé donné à l'un des preneurs solidaires est opposable aux autres (cassation 3e civile, 12 janvier 1994, Loyers et copropriété 1994, comm. n° 134 et 318 ; CA Versailles, 1ere chambre 2e section, 29 mai 1998).

Bail de locaux vides

A l'échéance des trois ans, soit le propriétaire donne congé avec une offre de renouvellement pour augmenter le loyer, soit le propriétaire ne fait rien et le bail est renouvelé par tacite reconduction pour une nouvelle période de trois ans.

Renouvellement avec augmentation du loyer

Le bailleur qui souhaite renouveler le bail avec augmentation du loyer devra adresser aux colocataires un congé avec une offre de renouvellement. Des règles spéciales concernent les époux et les partenaires d'un PACS ainsi que les personnes âgées à faibles revenus.

Tacite reconduction

Si le bailleur ne donne pas congé, le bail est reconduit tacitement (si nul ne se manifeste) ou est renouvelé (si bailleur et colocataires se rapprochent pour signer un renouvellement de bail).

En cas de tacite reconduction le bail est reconduit pour :

• trois ans pour les bailleurs personnes physiques, ou en SCI familiales ou en société louant à un associé ou en indivision louant à un indivisaire
• six ans pour les bailleurs personnes morales

Résiliation du bail par le bailleur

Le bailleur ne peut adresser congé aux locataires que pour l'échéance du bail et en respectant un délai de préavis de six mois (article 15, loi du 6 juillet 1989).

Le congé doit nécessairement est fondé sur :

• un motif légitime et sérieux (inexécution d'une obligation figurant au bail : non paiement du loyer, défaut d'assurance, troubles de voisinage)
• une volonté de reprendre le logement pour l'habiter
• la volonté de vendre le logement

 A la différence des locataires, le bailleur ne peut pas donner congé en cours de bail à moins que les locataires ne respectent pas leur obligations et que le bailleur demande la résiliation judiciaire du contrat ou la mise en jeu de la clause résolutoire.

Résiliation du bail par les locataires

Les locataires, peuvent donner congé à tout moment (article 12, loi du 6 juillet 1989).

Ils devront adresser leur congé par lettre RAR en respectant un préavis de trois mois ramené à un mois dans les cas suivants :

• obtention d'un premier emploi
• mutation
• perte d'emploi
• nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
• locataires bénéficiaires du RSA
• locataires âgés de plus de 60 ans et dont l'état de santé justifie un changement de domicile

A noter qu'en présence de plusieurs colocataires, le préavis réduit ne bénéficie qu'au seul colocataire qui peut justifier du préavis d'un mois.

Pour en savoir plus sur la colocation, vous pouvez télécharger le guide de la colocation sur le site Jurimodel.